شنبه ۲۶ خرداد ۰۳ ۱۷:۵۷
ضابطه رابطه ها صاحب و مالک و مستأجر
تصویب شده ۱۰ خرداد ۱۳۳۹ (کمیسیون مشترک دادستانی مجلسین)
فصل اولیه - مستغلات مشتمل بر ضابطه
ماده نخستین - دکانها - فروشگاهها - منزلها - آپارتمانها - مهمانخانهها -
مسافرخانهها - حمامها - کاروانسراها - محل سولهها - محل باشگاههایورزشی
- گاراژها - انبارها - اتاقهای کرایه و در مجموع هر محلی که برای پیشه و دستیابی یا این که
کسب و کار و یا این که سکنی تا به حالا اجاره داده شدهاست و یا این که بعداًاذن داده میگردد شامل
ضوابط این ضابطه خواهد بود.
تبصره ۱ - خواسته از اجاره مذکوره دراین ماده آن میباشد که تصرف متصرف تحت عنوان
اجاره یا این که صلح منافع یا این که هر تیتر دیگری به خواسته اجاره باشداعم از این که نسبت به
آیتم تصرف گواهی قانونی یا این که غیررسمی تهیه گردیده یا این که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر با
وکیل وی باشد.
تبصره ۲ - زمین ها مزروعی محدود یا این که غیر محدود دربرگیرنده این ضابطه نخواهند بود.
تبصره ۳ - تصرف ناشی از معاملات رهنی و معاملات با حق استرداد تصرف تحت عنوان
اجاره شناخته نمیشود.
تبصره ۴ - ساختمانهایی که برای سکونت به صورت فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز
نکند اجاره داده میگردد مشتمل بر این ضابطه نخواهد بودمنوط بر این که فصلی بودن در
اجارهطومار آن تصریح گردیده باشد.
فصل دوم - اجارهقیمت و ترتیب پرداخت آن
ماده دوم - ترازو اجارهبهای مستغلات دربرگیرنده این ضابطه به قرار تحت میباشد:
۱ - در مواقعی که اجاره به تراضی طرفین تهیه گردیده معیار اجارهارزش به عبارتی میباشد که در
اجارهطومار قید گردیده.
۲ - در شرایطیکه اجارهطومار تهیه نشده باشد معیار اجارهقیمت به عبارتی میباشد که دربین طرفین
مقرر و عملی گردیده و در حالتیکه که معیار مقرر احراز نشود بارعایت قوانین این ضابطه
از روش کارشناسی ترازو اجارهارزش به نرخ عادله روز با دقت به بها مستغل سابق الذکر و
دست اندرکاران مؤثر دیگر انتخاب می شود.
ماده سوم - موجر یا این که مستأجر منحصراً میتوانند به استناد ترقی یا این که تنزل هزینه معاش
درخواست تجدید لحاظ نسبت به واحد سنجش اجارهارزش بنماید و آن درصورتی میباشد که بازه زمانی اجاره
منقضی و از تاریخ به کارگیری مستأجر از عین مستأجره و یا این که از تاریخ مقرر در حکم قطعی
دادگاه (در صورتیکه که ترازو اجارهقیمتاز طرف دادگاه رقم خورده باشد) سه سال تک تک
پیشین باشد این درخواست توسط اظهارنامه به کار می آید و درصورتیکه کاسه بازه ۱۵ روز
از تاریخابلاغ اظهارنامه در بین طرفین توافق لحاظ نتایج نشود ذینفع می تواند به دادگاه
با تقوا مراجعه کند و پژوهش طبق مواد ۱۳ و ۱۴ این ضابطه به شغل خواهدآمد.
حکم دادگاه راجعبه اجارهقیمت از تاریخ نثار درخواست قابل اجراء می باشد مگر آن
که طرفین به ترتیب دیگری تراضی کرده باشند.
ماده چهارم - مستأجر موظف میباشد در موعد مشخص و معلوم در اجارهطومار محصولالاجاره
(اجرتالمسمی) و بعد از انقضاء بازه زمانی اجاره اجرتالمثل را به معیاراجرتالمسمی پایان
هر ماه کاسه ده روز به موجر یا این که وکیل وی بپردازد و در حالتیکه اجارهطومار در
میان نباشد فرآوردهالاجاره را به میزانی که دربین طرفینمقرر و عملی گردیده پیاله ده روز پس
از انقضاء هر ماه پرداخت کند و در شکل امتناع مستأجر از پرداخت کالاالاجاره یا این که
اجرتالمثل به تفصیل فوق بارعایت حایل ۷ ماده ۸ این ضابطه به تقاضای موجر اجرائیه بر
تخلیه گزینه اجاره در شکل وجود اجارهطومار از محل کار تهیه و تنظیمکننده گواهی صادر و ملک
تخلیهمیگردد و در شکل امتناع موجر یا این که وکیل وی از اخذ فرآوردهالاجاره
مستأجر موظف میباشد به مراد دوری از تخلیه پیاله به عبارتی بازه فرآوردهالاجاره را با رعایت
حایل ۷ از ماده ۸ در صندوق تصویب ودیعت و قبض رسید آن را بهدفترخانه تهیه و تنظیمکننده
اجارهطومار تسلیم و رسید اخذ داراست و در صورتیکه اجارهطومارای میان نباشد قبض
رسید را با انتخاب محل اقامت موجر به نزدیکتریندفترخانه محل جداگانه تسلیم و رسید
بگیرد و در هر شکل دفترخانه ملزم میباشد منتهی پیاله ده روز بوسیله تصویب محل
مراتب را به موجر یا این کهنمای
نده رسمی وی اخطار نماید که برای اخذ وجه تودیع گردیده به دفترخانه سابق الذکر مراجعه
کند.
فصل سوم - در تهیه و تنظیم اجارهطومار
ماده پنجم - در مواقعی که در بین صاحب و مالک و هر که ملک را تحت عنوان مستأجر در تصرف دارااست
اجارهطومارای تهیه و تنظیم نشده و یا این که در صورتیکه تهیه و تنظیم گردیده مقطع آنمنقضی شده باشد هر کدام از
آن ها میتواند توسط اظهارنامه از طرف مقابل پیاله ده روز درخواست تهیه و تنظیم
اجارهطومار یا این که تجدید آن را بنماید و درشکل عدم اجرا تقاضا و یا این که عدم موافقت در
انتخاب ترازو اجاره و حالت آن هرکدام از آن ها میتوانند برای تهیه و تنظیم اجارهطومار و یا این که
انتخاب اجارهارزش با رعایتضوابط ماده سوم در موردی که اجاره منقضی گردیده باشد طبق
مواد ۱۳ و ۱۴ این ضابطه به دادگاه مراجعه کند و مادام که معیار اجارهقیمت از طرف
دادگاهانتخاب نشده مستأجر در پایان هر ماه منتها کاسه ده روز اجرتالمثل را به واحد سنجش
اجرتالمسمی می بایست بپردازد و درصورتی که اجارهطومارای تهیه نشده باشداجرتالمثل متساوی
پولی پرداخته گردد که در واپسین اجارهطومار قانونی فی مابین صاحب و مالک با مستأجر قدیمی
تهیه و تنظیم گردیده باشد که در اینحالت صاحب و مالکرونوشت اجارهطومار سابق الذکر را بوسیله دادگاه
به مستأجر ابلاغ خواهد نمود و درصورتیکه که مستأجر از تاریخ ابلاغ تا ده روز از
پرداخت وجه اجارهجلوگیری کند و یا این که هریک از اقساط جنسالاجاره را به واحد سنجش
اجرتالمسمی کاسه ده
روز بعداز هر ماه نپردازد به تقاضای صاحب و مالک به عبارتی دادگاه در گرد هم آییفوقالعاده حکم به
تخلیه عین مستأجره خواهد بخشید و این حکم قطعی و مورد نیازالاجرا میباشد اگر که
اجارهطومارای وجود نداشته باشد مستأجر موظفمیباشد تحت عنوان اجرتالمثل پولی که خویش
تشخیص می دهد و متناسب با اجاره ملک شبیه است برای هر ماه تا دهم ماه آنگاه در
صندوق دادستانیبسپارد به هر درحال حاضر بعداز صدور حکم دادگاه درحالتی که معیار رقم خورده به
تیتر فرآوردهالاجاره بیش تر از مبلغ ودیعه باشد و یا بیشتراز اجرتالمثلی
کهپرداخت شده مستأجر موظف میباشد مابهالتفاوت را از تاریخ درخواست به ضمیمه
ضرر تأخیر تأدیه صدی ۱۲ در سال به صاحب بپردازد و در شکلانقضاء ده روز و عدم
تودیع آن به تقاضای صاحب به عبارتی دادگاه حکم به تخلیه صادر میکند و حکم سابق الذکر قطعی
و مورد نیازالاجرا میباشد.
تبصره ۱ - در تمامی مفاد ذکر شده درین ماده هر گاه مستأجر یا این که قائمرده رسمی وی
به دلیل قوه قاهره پس از مدتهای مقرر اجرتالمسمی بااجرتالمثل و یا این که وجوه دیگر را
پرداخته باشد دادگاه جهت سابق الذکر را آیتم تحقیق قرار داده و در شکل احراز قوه
قاهره از صدور حکم تخلیه دوریخواهد نمود.
تبصره ۲ - اخذ وجوه ودیعه گردیده از طرف صاحب استدلال بر تسلیم وی به ادعای طرف
نخواهد بود.
تبصره ۳ - هر گاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره گردیده باشد دراین حالت
پذیرفتن درخواست تهیه اجاره و یا این که تجدید آن از طرفمستأجر متوقف بر خاتمه دادرسی
در مسئله تخلیه عین مستأجره خواهد بود.
ماده ششم - دفتر ها سندها قانونی مکلفند ضمن نکاتی که به موجب مقررات و قانون ها
مربوط بایستی رعایت گردد موارد ذیل را نیز در اجارهطومار تصریحکنند:
۱ - کار موجر و مستأجر.
۲ - عین مستأجره برای اجاره دادن بیبازدارنده میباشد و در تصرف کدام یک از طرفین است
و در حالتیکه که در تصرف مستأجر نباشد تسلیم در چهبرهه زمانی شکل خواهد گرفت.
۳ - مهلت مستأجر برای پرداخت متاعالاجاره منتها ده روز بعداز سررسید هر قسط خواهد
بود مگر آن که طرفین ترتیب دیگری زائد بر این بازهمقرر کرده باشند.
۴ - اجاره به خواسته سکنی میباشد و یا این که بیزنس یا این که پیشه و یا این که حصول و درخصوص پیشه و دستیابی و
راجعبه پیشه و حصول و یا این که بیزنس گزینش نوع آن به صورت مصرح.
۵ - اجرتالمثل بعد از انقضای برهه زمانی و یا این که باطل اجاره تا تجدید اجاره و یا این که تخلیه به
ترازو اجرتالمسمی خواهد بود.
فصل چهارم - مورد ها بطلان یا این که باطل اجاره و تخلیه
ماده هفتم - در مفاد پایین مستأجر قادر است بر حسب گزینه صدور حکم به بطلان یا این که باطل
اجاره را از دادگاه درخواست نماید:
۱ - در مواقعی که عین مستأجره قابل استعمال به آن خواسته که اجاره گردیده نباشد.
۲ - در مواقعی که مبتنی بر موقعیت اجارهطومار حق باطل مستأجر تحقق یابد.
۳ - در شکل فوت مستأجر در اثناء بازه زمانی اجاره درخواست باطل اجاره از طرف همه ورثه.
تبصره - موارد حکم قطعی بر بطلان یا این که باطل اجاره بایستی از طرف دادگاه به دفترخانه
تهیهکننده گواهی اجاره ابلاغ گردد تا در ردیف ملاحظات تصویباجارهطومار قید کند.
ماده هشتم - در مورد ها تحت موجر قادر است در زمان اجاره یا این که پس از انقضاء اجاره بر
حسب گزینه حکم بطلان یا این که باطل اجاره و تخلیه گزینه اجاره رادرخواست نماید:
۱ - در موردی که مستأجر مسکن با وجود سلب حق جابجایی به غیر آیتم اجاره را که کلاً
یا این که جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر به طور رسمیً واگذار نموده ویا این که عملاً از قبیل وکالت یا این که
نمایندگی و غیره در چنگ و به کارگیری دیگری قرار داده باشد.
۲ - در موردی که عین مستأجره به مراد دستیابی یا این که کسب و کار یا این که پیشه خویش مستأجر اجاره داده
باشد اما مستأجر شخصاً در استعمال از عین مستأجرهمباشرت نکرده و به دیگری به
عناوینی از قبیل وکالت و امثال آن واگذار کرده فارغ از آن که طبق ماده ۱۸ این ضابطه
تهیه و تنظیم اجارهطومار با مستأجر لاحق گردیدهباشد.
۳ - درصورتیکه که مستأجر دربارهی اجاره گزند یا این که تفریط کرده باشد.
۴ - درصورتیکه که عین مستأجره محل سکنی بوده و موجر در اجارهطومار حق باطل اجاره را
برای خویش هنگام جابجایی قطعی قید نموده باشد به شرط آنکه خریدار بخواهد شخصاً در آن
سکونت کند و یا این که آن را برای سکونت اولاد و یا این که والدین و یا این که همسر خویش اختصاص دهد
در این حالت در شرایطی کهخریدار تا سه ماه از تاریخ جابجایی مستغل برای تخلیه مراجعه
ننماید درخواست تخلیه یا این که انقضاء دوران اجاره از وی پذیرفته نمیشود.
۵ - اگر که آیتم اجاره محل سکنی بوده و موجر بعداز انقضاء مقطع اجاره احتیاج
قطعی به گزینه اجاره برای خویش یا این که افراد ذکر شده در سدفوق داشته باشد.
۶ - درصورتی که که از آیتم اجاره خلاف منظوری که در اجارهطومار قید گردیده به کارگیری
شود.
۷ - در حالتیکه که مستأجر تا ده روز بعداز سررسید بدهی خویش بابت اجرتالمسمی یا این که
اجرتالمثل از پرداخت اجارهقیمت پرهیز نموده و یا این که ابلاغاخطار محل کار سندها قانونی
تهیهکننده گواهی یا این که دفتر کار اوراق قانونی در حدود ملک پیاله سه روز قسط و یا این که اقساط
عقبافتاده اجرتالمسمی یا این که اجرتالمثل رانپردازد موجر حق دارااست از محل کار ورقه ها قانونی
تهیهکننده گواهی و یا این که از اجراء تصویب تقاضای اجرائیه بنماید و هر گاه مستأجر
فرآوردهالاجاره عقبافتاده را تودیعنماید اجراء تخلیه عین مستأجره را متوقف میکند و
دستور تخلیه موکول به حکم قطعی دادگاه شود.
۸ - هر گاه آیتم اجاره محل سکنی کلاً یا این که جزئاً در معرض فساد بوده و قابل تعمیر
نباشد و یا این که برای بهداشت و تندرست مضر بوده و بایستی وخیمگردد.
تبصره ۱ - در ارتباط بندهای این ماده بعد از صدور حکم قطعی به استحقاق موجر بر باطل
یا این که بطلان اجاره و تخلیه آیتم اجاره موردها حکم سابق الذکر بهدفترخانه مربوط ابلاغ میگردد
که طبق آن باطل و یا این که بطلان اجاره را در دفتر ها مربوط قید کند.
تبصره ۲ - در حالتیکه که موجر دارنده مستغلات مختلف باشد که بازه زمانی اجاره آنان منقضی
گردیده و موجر برای استعمال خویش یا این که افراد ذکر شده در بند۴ این ماده تقاضای تخلیه یک کدام از
آنها را بنماید انتخاب این که کدام یک از مستغلات متناسب با احتیاجات درخواست کننده میباشد و
می بایست تخلیه خواهد شد با دادگاهخواهد بود.
تبصره ۳ - درباره ی بندهای ۴ و ۵ ماده فوق به ترتیب خریدار و موجر باید این
احتیاج را ثابت کنند و در ارتباط سد (۵) این ماده احتیاج موجرباید بعد از تصرف
دادن آیتم اجاره به مستأجره تولید گردیده باشد در هر اکنون راجعبه بندهای ۴ و ۵ پیش از
صدور امر اجراء خریدار و یا این که موجرمی بایست به موجب گواهی قانونی در مقابل مستأجر قدیمی
خویش تعهد نماید که در حالتی که آیتم اجاره را به طوری که داعیه کرده بعداز تخلیه مستأجر و
لااقل برایدوران یکسال آیتم به کار گیری قرار ندهد پولی متساوی جنسالاجاره سه سال
گزینه اجاره به مستأجر بپردازد مگر آن که اثبات نماید عدم به کارگیری وی در بازه زمانییکسال در
تاثیر قوه قاهره بوده و در این حالت دادگاه مدرک پرداخت را ابطال خواهد کرد.
تبصره ۴ - تخلیه مدارسی که با اذن قانونی وزارت تمدن تأسیس یافته جز در روزها
تعطیل فصلتابستان روا نخواهد بود مگر در زمینهی عدم پرداختتروتمیز محصولالاجاره.
فصل پنجم - حق استخراج و پیشه و یا این که کسب و کار
ماده نهم - خلال مفاد نام برده در ماده هشتم درخصوص تخلیه در مفاد تحت نیز
درخواست تخلیه محل استحصال و پیشه و یا این که کسب و کار از دادگاه روامیباشد:
۱ - تخلیه به مراد تاسیس ساختمان تازه.
۲ - تخلیه به خواسته احتیاج فردی برای دستیابی و پیشه و یا این که کسب و کار موجر به شرط استعمال
فردی موجر دادگاه با دقت به قوانین این ضابطهنسبت به حقوق و دستمزد دستیابی و پیشه و یا این که بیزنس
حکم خواهد اعطا کرد.
تبصره ۱ - در صورتیکه که صاحب ملکی را برای ساختمان تخلیه کند موظف میباشد تا شش ماه
ساختمان را آغاز کند و دراین مسافت نیز حقاستخراج و پیشه و یا این که کسب و کار در آن محل را
ندارد.
تبصره ۲ - در موردی که به یک کدام از علل ذکر شده درین ماده حکم بر تخلیه صادر میگردد
هر گاه در ملک ساختمانی متناسب با استحصال و پیشه یا این کهبیزنس مستأجر کهن تاسیس گردد
مستأجر قدیمی حق اولویت در اجاره را خواهد داشت منوط بر این که موقع خروج از ملک لحاظ
خویش را بوسیلهاظهارنامه به صاحب و مالک اعلام کرده باشد در اینحالت صاحب بوسیله
اظهارنامه موقعی را که ساختمان برای استعمال مستأجر حاضر گردد به وی
اگاهیداده و موقعیت اجاره و ترازو جنسالاجاره را در اظهارنامه بیان میکند و
مستأجر قادر است در پاسخ همین اظهارنامه صریحاً رد یا این که قبول خویش را اعلام داراستو در
شکل قبول مستأجر پولی را که تحت عنوان دستمزد استخراج و پیشه و یا این که بیزنس اخذ داشته
در صندوق دادستانی پیاله ده روز ودیعت و با ارائه ورژناظهارنامه و قبض ودیعه به
دفترخانه در حدود محل مستغل تقاضای تهیه اجاره طومار را مینماید.
تبصره ۳ - دادگاه مستأجر محل پیشه و استخراج یا این که کسب و کار بازدارنده صاحب و مالک از تعمیرات ضروری گردد
این اختلاف به دادگاه نصیب محل وقوع ملک ارجاعمی گردد و پژوهش به مورد فارغ
دفعه به شغل خواهد آمد.
ماده دهم - دادگاه قبل از مطالعه به دعوی به طرفین تکلیف سازگاری یا این که ارجاع به داوری
میکند و در شکل عدم سازگاری و عدم تراضی به داوریدادگاه تحقیق و حکم مقتضی صادر
خواهد کرد.
بعضی اوقات داد و ستد املاک و اشیاء ممکن میباشد به صرفه نباشد. همینطور در بضعی مواقع به دلایل اقتصادی اشخاص نمیتوانند یا این که قصد ندارند کالا یا این که ملک گزینه نیازشان را خریداری کنند.
از همین رو قانونگذار درین قبیل موردها نوع دیگری از تفاهم نامه ها را در لحاظ گرفته که آن را تفاهم نامه اجاره مینامند. مجموعاَ در عقود اجاره اشخاص به به عبارتی واحد سنجش که از یک کالا یا این که ملک به کارگیری میکنند هزینه آن را نیز پرداخت مینمایند.
ضابطه اجاره در سال 1403
ضابطه اجاره اکنون یکی همه گیرترین و عظیم ترین مقررات در جامعه هست. از همین رو اشخاص جامعه در واکنش با آن با بحران ها و ایرادات متعددی روبرو میشوند.
براین اساس قانونگذار تا سال 1403 قواعد و ضوابط ریز و درشتی در زمینه ی ضابطه اجاره ثبت کرده است. ضوابط کبیر ای که به اشکال دعاوی ملکی نظیر تخلیه، خلع ید، رهن و … می پردازد.
مهم ترین این قانون ها ضابطه مدنی، ضابطه رابطه ها موجر و مستاجر سال 56، ضابطه ارتباط ها موجر و مستاجر 62 و ضابطه موجر و مستاجر 76 می باشد.
ما درپی به رسیدگی بدون نقص ضابطه اجاره و ضابطه موجر و مستاجر میپردازیم.
تفاهم نامه اجاره قانونی و غیررسمی
طبق ضوابط مربوطه به خصوص ضابطه مدنی، تفاهم نامه اجاره قانونی به قراردادی گفته میگردد که دربرگیرنده یکی دو شرط پایین باشد:
در حالتی که که در دفترخانه تهیه گردیده باشد.
در صورتیکه تفاهم نامه در دفترخانه تهیه نشده لکن به وسیله دو شاهد امضا شدهاست.
تفاهم نامه اجاره غیررسمی نیز به قراردادی گفته میشود که توسط موجر و مستاجر در یک برگ برگه تهیه و تنظیم می شود و یااینکه در بنگاه های املاک تهیه گردیده باشد.
نکته: جهت تصاحب کردن فرمان تخلیه میبایست مطلقا غیر از امضای موجر و مستاجر که در انتهای تفاهم نامه اجاره درج میشود امضای دو نفر تحت عنوان شاهد نیز مرقوم خواهد شد.
نکات اساسی در ضابطه اجاره
۱ – موجر صاحب و مالک منزل، سوئیت و یا این که فروشگاه ای باشد که اجاره میدهد:
هیچ کسی به غیر از صاحب و مالک عین، صاحب فایده و یا این که نماینده قانونی آنها نمیتواند ملک را اجاره دهد.
بدین ترتیب مستاجر نیز قادر است محلی را که اجاره نموده به فرد دیگری اجاره دهد مگر اینکه در تفاهم نامه اجاره از این حق محروم شده باشد.
۲ – مقطع اجاره مشخص و مشخص و معلوم باشد:
در صورتیکه در تفاهم نامه اجاره دوران هنگامی مثل یکسال و غیره انتخاب نگردیده باشد اجاره فسخ است.
۳ – موجر و مستاجر هر دو بالغ و عاقل باشند:
خردسال ها غیر بالغ و اشخاص خل وچل نمیتوانند ملک را به فرد دیگری اجاره دهند و یا این که ملکی را اجاره کنند.
در اینحالت قیم اشخاص نام برده قادر است از جانب آن ها مبادرت به اجاره کردن یا این که اجاره دادن ملک کند.
۴ – اجاره کتبی:
کلاً الزام رسمی در تهیه و تنظیم تفاهم نامه اجاره به طور کتبی نیست.
البته در صورتی موجر و مستاجر قصد به کارگیری از امتیازات حدس گردیده در ضابطه موجر و مستاجر سال 76 را داشته باشند میبایست موقعیت پایین را در تفاهم نامه اجاره جاری ساختن کنند:
تفاهم نامه اجاره میبایست به طور کتبی تهیه و تنظیم گردیده باشد.
دو نفر شاهد ذیل تفاهم نامه را امضا کنند.
تفاهم نامه باید در دو ورژن تهیه و تنظیم خواهد شد.
دقت داشته باشید که درصورتی که موجر و مستاجر مبادرت به تهیه تفاهم نامه کتبی ننماید ممکن میباشد با اشتباهات فراوانی مواجه گردند.
این اشتباهات قادر است سبب ساز به زمان بر شدن فرآیند دادرسی گردیده و گزینش و تکلیف پرونده مطروحه ماهها و بلکه سالها به ارتفاع بیانجامد.
ولی با دقت بدین ابهام ها و بحران های جان دار دراین قبیل دعاوی و موضوعات خوب میباشد پیش از هر اقدامی با یک نماینده قانونی ملکی مجرب و خبره طهران مراجعه کنید.
تکالیف موجر در ضابطه اجاره
1- تحویل گزینه اجاره به مستاجر:
موجر می بایست پس از بسته شدن قرارداد اجاره گزینه اجاره از قبیل منزل، سوئیت و یا این که دکان را تحویل مستاجر کند.
مایحتاج به توضیح میباشد که موجر میبایست عین مستاجره را در حالتی به مستاجر تحویل دهد که مستاجر علی رغم تصرف آن بتواند به کارگیری و فایده مقرر را از عین مستاجره بنماید.
2- برگرداندن پول پیش مستاجر در حین تخلیه:
غالبا در تفاهم نامه های اجاره موجر پولی را با تیتر ودیعت و یا این که پول قبل از مستاجر می گیرد. مجموعاَ طبق ضابطه اجاره این مبلغ تحت عنوان ودیعه در ید موجر می باشد. لذا در هنگام تخلیه ملک طبق قراداد میبایست مبلغ فوق را به مستاجر تحویل کند.
3- اعمال تعمیرات کلی و هزینه های مهم در زمینهی اجاره:
در واقع همه تعمیرات و مخارجی که برای قابلیت انتفاع مستاجر در عین قضیه اجاره مورد نیاز میباشد موافق با ضابطه اجاره برعهده صاحب و مالک میباشد. مگر اگر که شرط مغایر گردیده باشد و یا این که آنکه عرف جامعه مبنای دیگری درین خصوص داشته باشد.
به این ترتیب کلاً در صورتی موتورخانه یا این که به عبارتی سیستم گرمایشی و سرمایشی، بالابر، ایزوگام پشت بام و هر سیرتکامل تعمیرات کلی و اصلی دربارهی اجاره مایحتاج باشد موجر باید آن را جاری ساختن داده و مخارج مربوطه را پرداخت کند.
4- انجام تغییرات در عین مستاجره
طبق مواد رسمی در نظر گرفتن گردیده در این مورد موجر نمیتواند مادام که عقد اجاره پابرجاست در زمینه ی اجاره تغییراتی تولید کند به نحوی که بازدارنده به کارگیری مستاجر از عین مستاجره خواهد شد و یا این که قابلیت استعمال مستاجر را طاقت فرسا و سخت نماید.
تکالیف مستاجر در ضابطه اجاره
1- پرداخت اجاره قیمت
در مجموع مستاجر میبایست فرآورده الاجاره مشخص و معلوم را در مواعدی که در تفاهم نامه رقم خورده به صاحب و مالک پرداخت کند.
چنانچه که در تفاهم نامه موعدی برای پرداخت فرآورده الاجاره انتخاب نگردیده باشد مستاجر میبایست آن را نقدا به موجر پرداخت نماید.
2- تخلیه فوری محل اجاره در نقطه پایان تفاهم نامه
مستاجر ملزم هست که در نقطه پایان تفاهم نامه ملک استیجاری را تخلیه کند. در غیر این شکل قانونگذار تضمین اجراهای مهم در مشت موجر قرار داده میباشد. لذا بر طبق با ضابطه اجاره وی قادر است علی رغم تخلیه اجباری مستاجر خسارات رسمی خویش را نیز از مستاجر مطالبه کند.
3- اجرا تعمیرات غیر اصلی گزینه اجاره
در مجموع جاری ساختن تعمیرات غیر مهم باید با اجازه صاحب انجام شود. بدین ترتیب در حالتی که مستاجر فارغ از اجازه موجر در عین مستاجره تعمیراتی شکل دهد چنانچه می تواند هزینه آن را از موجر مطالبه کند که درضمن عقد اجاره درخصوص این فرمان توافق شده باشد.
4- پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ
از آنجایی که در بازه فرصت اجاره این مستاجر میباشد که از تجهیزات ملک نظیر آب، برق، گاز، تلفن و غیره به کار گیری مینماید لذا باید مخارج مربوطه را نیز پرداخت کند.
5- پرهیز نکردن از تعمیرات اصلی به وسیله موجر
6- دوری از ورود ضرر به محل اجاره
مستاجر میبایست در استعمال از آیتم اجاره به طور متعارف خلق کند و به عبارت دیگر نباید در آن اسیب و تفریط کند. در غیر اینصورت مستاجر در ازای ضرروزیان های وارده مسول می باشد.
7- مصرف متبوع در تفاهم نامه
مستاجر میبایست گزینه اجاره را فقط برای به عبارتی مصرفی که در اجاره گزینش شده به فعالیت برنده شود لذا در غیر این شکل ضمانت کننده هست.اعتنا داشته باشید که در صورتیکه که شیوه مصرف گزینه اجاره در تفاهم نامه انتخاب نشده باشد مستاجر می بایست از عین مستاجره به سیرتکامل که عرف اقتضا مینماید استعمال نماید در غیر این شکل ضمانت کننده خواهد بود.
حالت تخلیه ملک مسکونی وکیل در مشهد
ضابطه اجاره در زمینهی قوانینی که موجر میتواند مبادرت به تخلیه ملک اجاره داده گردیده کند موادی را پیش گویی کرده است.
این مواد غالبا در قانون ها مختلفی نظیر ضابطه مدنی و ضابطه موجر و مستاجر سال 56، 62 و 76 آمده میباشد.
درپی به تحقیق مهم ترین و معمول ترین حالت تخلیه می پردازیم:
بیشتراز ۳ ماه از مهلت پرداخت اجاره ارزش به وسیله مستاجر پیشین باشد و وی هیچ سیرتکامل پولی به موجر پرداخت ننموده باشد.
مستاجر مبادرت به به کارگیری غیر مشروع از ملک گزینه اجاره کند.
مستاجر عین مستاجره را به فرد دیگری منتقل کرده باشد.
علی رغم اتمام مقطع مجال تفاهم نامه اجاره مستاجر همچنان به تصرف ملک ادامه دهد.
نکته: تفاهم نامه اجاره دربین موجر و مستاجر می تواند به دو شکل قانونی و یا این که غیررسمی انعقاد شود. از همین رو در صورتی تفاهم نامه قانونی باشد صاحب و مالک میبایست جهت درخواست تخلیه ملک به اداره تصویب اوراق مراجعه کند.
صاحب باید بعداز طی فرایند رسمی و به دست آوردن حکم تخلیه جهت درخواست صدور اجراییه به به عبارتی محل کار منزل ای که تفاهم نامه اجاره در آن انعقاد شده مراجعه کند.
باطل تفاهم نامه اجاره و تخلیه آیتم اجاره قبل از موعد
در مجموع از آنجایی که اجاره عقدی مورد نیاز میباشد درحالتی که طرفین حق فسخی برای خویش در تفاهم نامه شرط ننموده باشند اجاره تا نقطه پایان زمان تفاهم نامه اعتبار خواهد داشت.
درین حالت موجر تکلیفی در مورد عودت مبلغ سپرده یا این که پول پیش به مستاجر نخواهد داشت مگر اینکه در تفاهم نامه به نحو دیگری توافق شده باشد.
از شیوه های دیگر نیز موجر نمیتواند مستاجر را از ملک خارج کند و یا این که با فرد دیگری درباره ی اجاره ملک به توافق رسد.
اما همانگونه که اشاره شوید طرفین در شکل وجود مفاد رسمی می توانند مبادرت به باطل تفاهم نامه اجاره کنند حتی درحالتی که در تفاهم نامه شرط نشده باشد.
به صورت کلی این مفاد برای مستاجر دربرگیرنده فساد، معیوب بودن، نیاز به تعمیر داشتن، مزاحمت افراد ثالث و غیره هست.
موجر نیز در مواقعی از قبیل اینکه مستاجر در به کارگیری از آیتم اجاره مرتکب فعالیت مغایر شرع شود و یا این که استعمال ای غیر از آنچه در تفاهم نامه شرط گردیده کند و یا این که گزینه اجاره را به دیگری جابجایی دهد و یا این که اجاره ارزش را پرداخت نکند قادر است مبادرت به باطل تفاهم نامه اجاره کند.
هزینه تعمیر پکیج ملک در ضابطه اجاره
در اصل هزینه تعمیر پکیج بر پایه ی با ضابطه اجاره با صاحب و موجر میباشد. ولی در حالتیکه صاحب و مالک بتواند تقصیر مستاجر را در فساد پکیج ثابت کند مستاجر میبایست هزینه تعمیر پکیج را پرداخت کند حتی در صورتیکه صرفا یک سری روز از ورود مستاجر به منزل استیجاری قبلی باشد.
لذا دراین حالت صاحب می بایست اثبات کند که مستاجر در مراقبت و مراقبت پکیج مبادرت متعارف را اعمال نداده و موجب فساد پکیج گردیده است تا بتواند ضرروزیان بگیرد.
عدم تخلیه ملک بوسیله مستاجر در ضابطه اجاره
اساسا بعد از انقضای برهه زمانی اجاره مستاجر میبایست مبادرت به تخلیه ملک کند. همواره و به دلایل متعدد به خصوص دلایل اقتصادی این قابلیت وجود دارااست که مستاجر علی رغم اتمام برهه زمانی اجاره و حتی با درخواست صاحب مبادرت به تخلیه ملک ننماید.
این مبادرت مستاجر گاهی ناشی از بروز اختلافات دربین میباشد. دراینصورت صاحب زیر قوانینی قادر است تخلیه ملک را از دادگاه با تقوا تقاضا کند.
اجرت المثل روزها تصرف و به حساب آوردن آن در ضابطه اجاره
اجرت المثل در لغت به معنای حقوق و مزد عمل میباشد و به اجرت نیز گفته میشود. در اصطلاح حقوقی اجرت المثل عوض استعمال از فرآورده یا این که کار دیگری است.
به صورت کلی اجرت المثل مزدی میباشد که فرد برخوردار در قبال جاری ساختن کاری یا این که به کارگیری از مالی به ادله یا این که مالک محصول پرداخت مینماید کهاین مبلغ از پیشین گزینش و معین نگردیده میباشد.
لذا اجرت المثل روز ها تصرف نیز قابل مطالبه است و با اعتنا به حالت و ترازو به کارگیری و نوع فرآورده و غیره به وسیله دادگاه و متخصص قانونی دادستانی گزینش می شود.
به این ترتیب در صورتیکه مخاطب از ملک دیگری هزینه روز به کار گیری از ملک را به صاحب آن پرداخت ننماید صاحب می تواند با تهیه و تنظیم دادخواست مربوطه مبادرت به مطالبه اجرت المثل کند.
جابجایی محل اجاره بوسیله مستاجر به فرد دیگر
در کل فردی که ملکی را اجاره میدهد مورد نیاز وجود ندارد صاحب عین باشد لذا صاحب و مالک منافع نیز میتواند ملک و به صورت با جزییات بیشتر منافع ملک را به فرد ثالث اجاره دهد.
براین اساس درصورتیکه موجر صاحب و مالک منافع نباشد عقد اجاره فسخ میباشد.
از سوی دیگر مستاجر نمیتواند ملک گزینه اجاره را به فرد دیگری منتقل کند مگر اینکه این حق در تفاهم نامه میان شرط گردیده باشد.
دراین حالت موجر بعد از اتمام زمان اجاره و یا این که باطل تفاهم نامه به هر علتی می تواند مبادرت به تهیه و تنظیم عقد تفاهم نامه با مستاجر نو کند.
نماینده قانونی دعاوی اجاره
مباحث حقوقی به خصوص سوژه اجاره و گونه های آن و دیگر مسائل مربوطه بسیار غامض و سخت می باشند.
به همین استدلال عالی میباشد پیش از هر اقدامی با یک نماینده قانونی طهران و زبده و کارشناس در کارها مربوطه مشاوره کنید.
به دلیل آن که طرح دعوی و تهیه لوایح نادرست و اشتباه ممکن میباشد به نحوی به فرایند مطالعه جراحت بزند که دیگر قابلیت و امکان تصحیح آن به هیچ وجه نباشد.
تیم حقوقی نماینده قانونی زوم با به کار گیری از شایسته ترین وکلای طهران، با تجربه و گزینه پشت گرمی فراهم ارائه شایسته ترین سرویس ها حقوقی به شما عزیزان است.
همینطور در حالتیکه که مایل به پرداخت حق الوکاله نیستید می توانید سوای پرداخت حق الوکاله نماینده قانونی از سرویس ها دسته ما به کارگیری نمائید.
در این حالت فقط با پرداخت مبلغ ما یحتاج در طی پروسه پژوهش و آحاد فرایند دادرسی از سرویس ها نماینده قانونی شالوده یک دادستانی برخوردار خواهید شوید.
- ۲۱ بازديد
- ۰ ۰
- ۰ نظر